巴黎正在失去居民。這並非聳人聽聞的標題，而是冷酷的現實，這些數字正在重塑這座歐洲最重要城市之一的人文和經濟格局。儘管金融市場繼續將巴黎房地產視為“避風港”，但這座城市的真正居民——由工人、家庭和中產階級組成的群體——正在收拾行囊離開。
我們面臨著一個典型的經濟悖論，它不僅值得作為新聞報道進行分析，更值得作為案例研究，探討房地產市場的扭曲以及政客們有時為糾正這些扭曲而做出的絕望嘗試。
巴黎的「洞」：令人震驚的數據
奇怪的是，發出警報的並非通常的政府機構，而是阿波羅全球管理公司首席策略師托斯滕·斯洛克。斯洛克熟悉華爾街的圖表，他一針見血地指出了問題的癥結所在：自2010年以來，巴黎市中心的人口一直呈現斜向下降趨勢。
這並非統計波動，而是結構性人口外流。法國國家統計與經濟研究所（ INSEE ，相當於法國的ISTAT）證實了這一點，並描繪了一幅黯淡的景象：
- 淨減少：巴黎在短短十幾年間人口減少了 20 多萬人。
- 年增長率： 2015 年至 2021 年間，首都平均每年有 12,200 名居民遷出（約佔總人口的 0.6%）。
- 展望：如果目前的趨勢持續下去，到 2040 年，人口將下降到206.4 萬。目前人口約 1300 萬。
人口淨遷移殘酷無情：雖然仍有兒童出生（自然成長率為正），但不足以彌補人口外流。唯一堅持留下的年齡層是18至24歲的年輕人（學生和剛入職的年輕人），然而，一旦面對高昂的生活成本，他們也紛紛選擇離開。
巴黎，一座正在消失的城市
驅逐經濟學
人們為何逃離「光之城」？答案在於社會學家薩斯基亞·薩森所說的「流離失所效應」或驅逐現象。
從純粹的經濟角度來看，我們正在目睹財富的倒退式再分配：從勞動收入到資本收入（房地產收入）。
- 房地產作為金融資產：巴黎的房產已不再是商品，而成為純粹的投資工具。全球資本和大規模租金競相爭奪空間，推高了房價。
- 價格/薪資錯位：自2000年以來，巴黎房價指數飆升至2.20 （以1為基準），遠超過法國平均（1.71）。而實際工資呢？停滯不前或僅略有增長。情況和義大利很像…
- 集聚成本：居住在市中心的種種好處（服務、交通、網路）已成為只有富人才能負擔得起的奢侈品。
結果是，中產階級和中下階層正被迫遷往郊區。這不是一種選擇，而是一種無奈之舉。像塞納-聖但尼省這樣的地區人口正在增長（年增長率0.76%），接納了那些無法負擔市中心房價的人們，從而造成了基於財富的空間隔離。
供給缺乏彈性與投機性需求
經濟學家會立即註意到市場無法調節供給。巴黎市中心的住房供給僵化且缺乏彈性：
- 歷史和建築方面的限制（摩天大樓不可能到處都能建造）。
- 建築用地資源稀缺。
- 官僚：2022 年至 2023 年間，巴黎市中心僅批准了3,000 套新住房，而整個法蘭西島大區則批准了 76,800 套。
面對這種僵化的市場環境，需求集中在旅遊租賃房（Airbnb效應）和第二套房（國際超級富豪的臨時住所）上，導致居民住房供應減少。正如巴黎第十區區長亞歷山德拉·科爾德巴爾所指出的，問題在於「空置房屋的激增」。
伊達爾戈的「共產主義」回應及《金融時報》分析
接下來事情就變得有趣起來了。安妮·伊達爾戈政府（由社會黨、綠黨和共產黨組成的聯盟）已經決定，如果市場機制失靈，國家就必須採取強硬手段進行幹預。
市政府推出的應急計劃，其措辭會讓傳統的自由市場主義者感到震驚，但在社會緊急狀態下卻又合情合理：
- 徵用：約有800 棟建築物（大部分是辦公大樓）被確定為需要徵用改建為住房的候選建築。
- 徹底改造：舊停車場和辦公大樓正在改造成社會住宅。 《金融時報》引用了諾萊街的案例，那裡一個舊車庫已經變成了一個擁有83套補貼公寓的住宅區。
- 2035 年目標：使 40% 的主要住宅納入公共補貼/社會住宅制度。
負責住房事務的共產黨副市長雅克·博德里埃毫不含糊地向《金融時報》宣稱： 「如果我們把一切都交給市場，巴黎將只剩下辦公大樓、旅遊住宿和度假屋。我們需要一項共產主義住房政策。」共產主義？辦公大樓？博德里埃不是被冤枉了嗎？其他國家的辦公大樓倒閉後就再也沒有重新開業。如果城市房價如此之高，辦公大樓越來越少，這並非辦公大樓的錯…
這是一個強而有力的論斷，它抓住了現代社會的困境：在供給有限、投機盛行的環境下，自由市場會造成排斥現象。另一方面，大規模的國家幹預則有可能進一步抑制私人供給，並造成市場扭曲（例如，由於擔心被徵用或租金限制過高而導致私人投資減少）。
巴黎拉德芳斯
對歐洲的啟示
巴黎正在發生的事情對米蘭、羅馬、馬德里和巴塞隆納都是一個警示。當房地產收入吞噬了勞動收入時，城市就會走向衰亡。它會淪為一座露天博物館，供遊客參觀，成為全球精英的豪華宿舍，而工人們則被迫忍受漫長而艱辛的通勤。
巴黎「公共空間再利用」策略是一項大膽的嘗試。它會成功嗎？可能性極小。即便不考慮大城市並非總是美麗的，小城市也並非總是令人厭惡，幹預措施也需要截然不同，而且很可能方向完全相反。
問答
為什麼人口減少時房價反而漲？
這種看似矛盾的現象可以用需求的本質來解釋。即使常住居民數量下降，國際投資者、企業和度假租賃（Airbnb）對房產的需求依然強勁。在巴黎，房地產被視為一種安全的金融資產，而不僅僅是居住地。此外，住房供應缺乏靈活性：可用空間有限，因此對有限空間的競爭推高了房價，將中產階級擠出了市場。
市政當局的徵地計畫是有效還是有害？
這是一項頗具爭議的措施。從社會角度來看，它旨在保障在巴黎工作的人們的住房，防止巴黎淪為富人的「貧民窟」。將辦公大樓和停車場改造成住宅是收回空間的巧妙方式。然而，批評者認為，過度幹預（例如租金管制和徵用威脅）會嚇跑私人投資者，減少自由市場上的租賃房源，長遠來看會加劇住房短缺。這正是國家計畫與市場機制之間典型的衝突。
巴黎郊區將會發生什麼事？
郊區（法語： banlieues ）正經歷著截然相反的現象：人口成長。像塞納-聖但尼省這樣的地區正在吸收那些被「驅逐」出首都的人口。這創造了一種新的經濟動態：這些地區需要更多的服務、交通和基礎設施來應對不斷增長的人口。如果管理不善，這種增長可能會導致貧困和社會困境集中在巴黎環城公路（Périphérique）以外的地區，而市中心則變得越來越精英化和排外。
文章「逃離巴黎：首都人口流失，物價飛漲。城市『模式』的失敗？」來自Scenari Economici 。
這是在 Sat, 29 Nov 2025 10:00:57 +0000 在 https://scenarieconomici.it/fuga-da-parigi-la-capitale-si-svuota-mentre-i-prezzi-esplodono-il-fallimento-del-modello-urbano/ 的報紙 “Scenari Economici” 上發表的文章的翻譯。